Calculadora de ITBI

Base de cálculo: o ponto onde a conta trava

O imposto nasce da multiplicação de uma base por uma alíquota. A alíquota é fixada por lei municipal e varia entre cidades, inclusive com percentuais diferentes para a parte financiada e para a parte paga com recursos próprios em algumas legislações.

A base é o valor do imóvel em condições normais de mercado. O Superior Tribunal de Justiça fixou esse entendimento no Tema Repetitivo 1.113, em três teses que mudam a conta na prática.

A base não está vinculada ao IPTU. O valor venal usado para cobrar o IPTU não é a base do ITBI, e nem sequer serve como piso.

O valor declarado presume-se verdadeiro. O preço que as partes registraram na transação goza de presunção de ser o valor de mercado.

A referência municipal não define a base sozinha. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência que ele mesmo fixou. Para afastar o valor declarado, precisa instaurar processo administrativo próprio, na forma do artigo 148 do Código Tributário Nacional.

Muitos municípios ainda mantêm tabelas de referência por metro quadrado e emitem a guia sobre elas. Quando isso acontece, a diferença cobrada a mais é questionável, e a calculadora acima mostra exatamente quanto ela é. A contestação, administrativa ou judicial, pede orientação de profissional habilitado.

Quando o imposto vence

A regra do momento do recolhimento também é municipal. Há duas lógicas em uso.

Antes da escritura. O tabelião exige a guia paga para lavrar o ato. É o modelo mais comum.

Após a lavratura, antes do registro. O cartório de registro condiciona o registro à comprovação.

O que nunca muda é o efeito: enquanto o ITBI não estiver quitado, a propriedade continua no nome do vendedor. Na compra e venda, a propriedade só se transfere com o registro na matrícula: contrato assinado e posse não bastam. Em situações como herança, usucapião e desapropriação a propriedade se transfere por outro caminho, e o registro apenas dá publicidade.

Imunidades e reduções

Existem hipóteses de não incidência previstas na Constituição, principalmente a integralização de imóvel em capital social de pessoa jurídica e transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção, com exceção para empresas cuja atividade preponderante seja imobiliária.

Alguns municípios preveem redução de alíquota em programas habitacionais ou em financiamentos dentro do sistema habitacional. Cada uma dessas hipóteses depende de requerimento e documentação, e não é aplicada automaticamente na emissão da guia.

Erros que custam caro

Quando o município emite a guia sobre uma tabela de referência maior que o preço declarado, a diferença aparece só na hora de pagar, com o negócio já fechado. Vale consultar a base praticada na cidade antes de assinar, e guardar o comprovante do valor efetivamente pago.

Esquecer que o ITBI é imposto do município onde o imóvel está, não do domicílio das partes, também confunde quem compra em outra cidade.

E há o caso da permuta: troca de imóveis é transmissão onerosa, e costuma gerar imposto sobre as duas transferências, não sobre uma só. Confira a regra local antes de assinar.