Calculadora de amortização de financiamento

Por que um aporte extra vale tanto

Amortização extraordinária é o pagamento de um valor que abate diretamente o saldo devedor, fora do cronograma de parcelas.

Como os juros de cada mês incidem sobre o saldo, derrubar o saldo hoje reduz os juros de todos os meses seguintes. O efeito não é o valor aportado: é o valor aportado mais todo o juro que ele deixaria de gerar até o fim do contrato.

Quanto mais cedo no contrato, maior o efeito, porque restam mais meses de juros a evitar. Um aporte no primeiro ano de um financiamento longo economiza várias vezes o valor aplicado; o mesmo aporte na reta final economiza pouco.

As duas escolhas depois de amortizar

Ao amortizar, o contrato precisa ser recalculado, e você escolhe como.

	Reduzir prazo	Reduzir parcela
Parcela mensal	Continua igual	Cai
Fim do contrato	Antecipa	Continua na data original
Economia total de juros	Maior	Menor
Alívio no orçamento agora	Nenhum	Imediato

Reduzir o prazo é a opção que economiza mais juros no total, porque corta o fim do contrato, que é onde ainda haveria juros correndo sobre saldo. Isso não a torna a melhor escolha em toda situação: quem está com o orçamento apertado hoje pode precisar do alívio na parcela, ainda que pague mais juros ao longo do contrato.

Reduzir parcela é a opção de gestão de risco. Uma prestação menor diminui a chance de aperto se a renda cair, e o dinheiro liberado todo mês pode ser direcionado a outro uso.

Quem tem reserva confortável e emprego estável costuma preferir prazo. Quem está no limite do orçamento costuma precisar de parcela.

Onde amortizar não é a melhor conta

Amortizar é frequentemente comparado a um investimento que rende a taxa do contrato, e a comparação ajuda a decidir, mas ela tem limites. O saldo devedor costuma ser corrigido por índice previsto em contrato, o rendimento alternativo é tributado, e o dinheiro amortizado deixa de ter liquidez. A conta só fecha a favor da amortização depois de considerar esses três pontos. O que é seguro afirmar: dívida mais cara em outro lugar deve ser quitada antes.

Rotativo de cartão e cheque especial cobram taxas muito superiores às de crédito imobiliário. Quitar essas dívidas antes de amortizar o financiamento é quase sempre a ordem correta.

Reserva de emergência também vem antes. Amortizar deixa o dinheiro dentro do imóvel, e imóvel não se transforma em caixa quando a máquina de lavar quebra.

Detalhes contratuais que importam

Verifique se o contrato permite escolher entre prazo e parcela a cada amortização ou se fixa uma das opções.

Confira se existe carência, valor mínimo por operação ou limite de operações por período.

Confirme como o banco trata o valor aportado: ele deve abater saldo devedor, e não antecipar parcelas futuras, que é operação diferente e economiza menos.

Se pretende usar FGTS, o uso para amortização segue regras próprias de intervalo entre saques e enquadramento do contrato. Confirme as condições vigentes antes de planejar.