Simulador de financiamento imobiliário
Simule a prestação, a evolução do saldo devedor e o total de juros de um financiamento imobiliário em SAC ou PRICE, parcela a parcela.
- Revisado em 14/09/2026
- 2 fontes verificáveis
- Fórmula à vista
Como preencher este simulador?
- Informe o valor financiado (não o preço total do imóvel).
- Digite a taxa de juros na mesma base que o contrato usa (mensal ou anual, conforme o campo).
- Escolha o prazo e o sistema: SAC ou PRICE.
- Abra Personalizar se quiser amortização extra mensal.
- Calcule e abra a tabela completa se precisar do detalhe parcela a parcela.
Resumo da simulação
Aguardando os dados
Preencha os campos e clique em Calcular.
Como chegamos neste resultado
A fórmula
SAC: amortização constante = saldo ÷ parcelas, e parcela = amortização + saldo × taxa. PRICE: parcela fixa = saldo × taxa ÷ (1 − (1 + taxa) elevado a menos parcelas)
Passo a passo da conta
- A taxa anual informada é convertida em taxa mensal equivalente pela capitalização composta, e não por divisão por doze.
- O valor financiado é o preço do imóvel menos a entrada.
- A tabela é montada mês a mês: os juros de cada parcela incidem sobre o saldo devedor daquele mês, e o que sobra da parcela amortiza o saldo.
- Os totais somam as parcelas efetivamente calculadas, sem arredondar o caminho.
O que a conta assume
- A taxa permanece constante do primeiro ao último mês.
- O saldo devedor não é corrigido por índice, o que a maior parte dos contratos habitacionais brasileiros faz.
- Seguros obrigatórios e tarifas só entram se você informá-los no campo próprio.
Dados utilizados nesta conta
O que considerar antes de decidir
A simulação usa taxa constante e não substitui a proposta formal do banco, que inclui seguros obrigatórios, tarifas e correção do saldo devedor pela regra do contrato.
Abrangência. Esta conta segue a legislação e as regras do Brasil em vigor. Fora do Brasil ela não se aplica, e regras estaduais ou municipais podem alterar o resultado conforme o lugar.
Como funciona e como interpretar
O que entra na conta e o que fica de fora
A simulação parte de quatro dados: valor financiado, taxa de juros, prazo e sistema de amortização. Com isso ela devolve a prestação e a tabela completa.
A prestação real que o banco cobra costuma ser maior que esse número. Sobre a parcela calculada incidem os seguros obrigatórios do crédito imobiliário, que protegem morte e invalidez do devedor e danos ao imóvel, além da tarifa mensal de administração do contrato.
Há ainda a correção do saldo devedor. Boa parte dos contratos usa taxa nominal mais um índice de atualização. Quando esse índice sobe, a parcela sobe junto, mesmo em contrato de prestação fixa.
Por isso a tabela gerada aqui é um mapa do mecanismo, não a proposta do banco.
Valor financiado não é preço do imóvel
O banco financia uma parte do valor de avaliação, e a avaliação é feita por profissional contratado por ele. Se a avaliação sair abaixo do preço negociado, a diferença vira entrada.
A entrada não é o único desembolso à vista. Somam-se ITBI, registro em cartório e, dependendo da linha, tarifa de avaliação. Esses custos aparecem no fechamento e surpreendem quem planejou só a entrada.
Quem tem conta vinculada de FGTS pode usar o saldo em parte do processo, dentro das regras do programa e do tipo de imóvel. As condições mudam e precisam ser confirmadas antes de contar com o recurso.
O prazo mexe mais no total que na parcela
Alongar o prazo derruba a prestação com força nos primeiros anos adicionais e cada vez menos depois. O total de juros cresce com o prazo, mas não em linha reta: cada ano extra acrescenta juros sobre um saldo que já diminui mais devagar, e o acréscimo não é constante.
Estender de vinte para trinta anos costuma reduzir pouco a parcela e aumentar muito o juro pago no contrato inteiro. Vale conferir os dois cenários na tabela antes de escolher o prazo máximo só porque ele foi aprovado.
O caminho intermediário é contratar prazo longo, que facilita a aprovação, e amortizar por fora sempre que sobrar caixa. Amortização extraordinária reduz prazo ou parcela, e reduzir prazo é o que economiza mais juros.
Compare por custo, não por taxa
Duas propostas com a mesma taxa nominal podem ter custo bem diferente por causa de seguros, tarifas e do índice de correção adotado.
O número comparável é o Custo Efetivo Total, que o banco é obrigado a informar. Ele reúne juros, tarifas, seguros e tributos em uma taxa única.
Peça o CET de cada proposta, com o mesmo prazo e o mesmo valor financiado. Sem isso, a comparação vira palpite.
Simule antes, negocie depois e trate a decisão como sua: a ferramenta mostra o mecanismo, não indica banco nem linha de crédito.
Dúvidas frequentes
SAC ou PRICE começa mais barato?
No SAC a primeira parcela costuma ser maior e cai ao longo do tempo. No PRICE a parcela é fixa no modelo sem correção. Qual fica mais barato no começo depende dos seus números: compare os dois sistemas na mesma taxa e prazo.
Posso amortizar?
Sim, a simulação aceita uma amortização extra mensal em Personalizar. Isso reduz o saldo e o total de juros no modelo. No contrato real, confirme com o banco a regra de amortização antecipada.
A taxa do banco é mensal ou anual?
Depende do que o banco informa na proposta. Use o mesmo período que o campo pede. Trocar anual por mensal (ou o contrário) sem converter distorce a prestação.
Conteúdo revisado em 14/09/2026.
Revisão editorial imobiliária por Daniel Ferreira, corretor e avaliador de imóveis no Distrito Federal. Quem responde pelo conteúdo
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