Calculadora de rateio de condomínio

Fração ideal ou partes iguais

A regra geral do Código Civil é o rateio proporcional à fração ideal de cada unidade, que é a parcela do terreno e das partes comuns atribuída a ela na instituição do condomínio. Unidades maiores pagam mais.

A convenção pode adotar critério diverso, inclusive a divisão em partes iguais. Isso é comum em empreendimentos com unidades de metragem parecida, onde a fração ideal produziria diferenças pequenas e discussões grandes.

O que não pode é mudar o critério informalmente. Alterar a forma de rateio mexe na convenção e exige o quórum previsto nela e na lei, com registro da alteração.

O orçamento é a origem do valor

A cota mensal não é um número escolhido pelo síndico. Ela vem do orçamento anual aprovado em assembleia, dividido pelo período e pelo critério de rateio.

Um orçamento honesto separa:

Despesas ordinárias. Manutenção rotineira, limpeza, portaria, água, energia das áreas comuns, administração. São de responsabilidade do inquilino quando o imóvel está alugado.

Despesas extraordinárias. Obras de reforma da estrutura, instalação de equipamentos novos, pintura geral da fachada, indenizações trabalhistas anteriores à locação. Cabem ao proprietário.

Fundo de reserva. Provisão para o imprevisto e para o desgaste futuro. É a rubrica que evita a rateio extra e, por isso mesmo, é a que os condôminos mais tentam cortar.

A distinção entre ordinária e extraordinária não é detalhe contábil: ela decide quem paga em imóvel alugado, e é fonte constante de conflito entre locador e inquilino.

Rateio extra e por que ele aparece

Quando a despesa efetiva supera o orçamento, ou quando surge obra não prevista, a assembleia aprova um rateio extraordinário.

Condomínios com fundo de reserva bem dimensionado convocam rateio extra raramente. Condomínios que mantêm a cota artificialmente baixa convocam com frequência, e o custo total do ano acaba maior, com o agravante da imprevisibilidade para o morador.

Ao avaliar um imóvel para comprar, olhe as atas das últimas assembleias e o balancete. Cota baixa com inadimplência alta e caixa curto é sinal de rateio extra a caminho.

Consumo individualizado

Alguns itens saem do rateio proporcional quando há medição por unidade, sobretudo água e gás.

A individualização muda o comportamento e costuma reduzir o consumo total do prédio. A implantação, porém, é obra: exige aprovação em assembleia, investimento inicial e adequação hidráulica, o que nem todo edifício antigo comporta.

Enquanto não há medidor por unidade, a água entra na cota e é rateada pelo critério geral, o que significa que unidades com poucos moradores subsidiam as demais.