Comprar imóvel na planta: incorporação, afetação e distrato

Antes de assinar: o registro da incorporação

A incorporadora só pode vender as frações ideais que corresponderão às futuras unidades depois de registrar o memorial de incorporação no Registro de Imóveis (Lei nº 4.591/1964, art. 32). O memorial reúne, entre outros documentos, o título do terreno, certidões negativas do terreno, dos alienantes e do incorporador, e o histórico dos títulos de propriedade dos últimos 20 anos.

Na prática, peça a certidão da matrícula do terreno e confira se o registro da incorporação está lá. Venda sem esse registro é o primeiro sinal de alerta.

Patrimônio de afetação: o que protege o dinheiro da obra

A incorporação pode ser submetida ao regime de afetação: o terreno, a obra e os recursos daquele empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora e só respondem pelas dívidas daquela incorporação (Lei nº 4.591/1964, art. 31-A, § 1º). O objetivo é que o dinheiro pago pelos compradores seja usado naquela obra.

A afetação é escolha do incorporador. Pergunte se o empreendimento tem, e confirme na matrícula.

Se você desistir: o distrato

A Lei nº 13.786/2018 incluiu o art. 67-A na Lei nº 4.591/1964. No distrato, ou quando o contrato é desfeito por inadimplemento do comprador, você recebe de volta o que pagou diretamente à incorporadora, corrigido pelo índice do contrato, com estas deduções:

• toda a comissão de corretagem;
• multa de até 25 % do valor pago, que sobe para até 50 % se a incorporação estiver no patrimônio de afetação;
• impostos sobre o imóvel, condomínio e taxas de associação, e fruição de 0,5 % ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pelo período em que o imóvel esteve à sua disposição, além de outros encargos previstos (§ 2º).

Quando o dinheiro volta. Com patrimônio de afetação, em até 30 dias depois do habite-se (§ 5º). Sem afetação, em parcela única depois de 180 dias do desfazimento (§ 6º). Se a unidade for revendida antes, o valor devido é pago em até 30 dias da revenda (§ 7º).

As deduções ficam limitadas ao que você efetivamente pagou, salvo a fruição do imóvel (§ 4º).

Na prática: o que eu conferiria numa compra na planta

A conta completa até as chaves. Sinal, parcelas mensais, balões e a parcela das chaves, corrigidos pelo índice do contrato durante a obra. O saldo na entrega costuma ser financiado, e é aí que renda e avaliação do banco decidem. Simule antes com o simulador de financiamento.

Quem paga a corretagem. Ela é deduzida integralmente no distrato. Veja no contrato se está destacada e quanto é.

Prazo de entrega e tolerância. Leia a cláusula de prazo, a tolerância prevista e o que acontece em atraso. Guarde a comunicação da data de entrega.

Memorial descritivo. Acabamento, vagas e área privativa precisam estar descritos. “Padrão similar” no contrato vira discussão na vistoria.

Individualização e registro. Depois do habite-se vêm a averbação da construção, a instituição do condomínio e a matrícula da sua unidade. Só então a escritura ou o contrato do banco é registrado em seu nome. Veja habite-se e averbação e escritura ou registro.

Custos que chegam na entrega. ITBI, registro, taxas do financiamento e condomínio a partir da disponibilização. Estime com a calculadora de custos para comprar um imóvel.

Contrato de compra na planta é longo e técnico. Leia a lei e o contrato juntos e, em caso de dúvida sobre distrato ou atraso, procure advogado ou o órgão de defesa do consumidor.