Habite-se e averbação de construção: o que são e por que travam a venda

Duas instituições, dois papéis

Prefeitura: habite-se. Cada município define como aprova projeto, fiscaliza obra e emite o habite-se, que em alguns lugares tem outro nome, como carta de habite-se ou certificado de conclusão. É ele que diz que a obra terminou de acordo com o projeto aprovado e as normas locais.

Registro de Imóveis: averbação. A Lei de Registros Públicos manda averbar na matrícula a edificação, a reconstrução e a demolição (Lei nº 6.015/1973, art. 167, II, 4). A averbação não cria a propriedade: ela torna pública, na matrícula, a construção que existe sobre o terreno.

A ordem natural é: projeto aprovado, obra, habite-se, documentos fiscais da obra, averbação.

O que costuma ser pedido para averbar

Os documentos variam conforme a norma do tribunal de cada estado e a exigência do município, mas a base costuma incluir:

• requerimento do proprietário;
• habite-se ou documento municipal equivalente;
• prova de inexistência de débito de contribuições sociais relativas à obra, exigida pela Lei nº 8.212/1991, art. 47, II;
• documentos que descrevam a área construída, como a certidão de metragem ou o projeto aprovado, conforme a exigência local.

Confirme a lista no Registro de Imóveis da circunscrição antes de juntar papel.

Por que a construção sem averbação custa caro

Financiamento. O banco avalia e financia o que está na matrícula. Casa construída sobre terreno “vazio” no registro complica ou impede o crédito do comprador.

Venda. O comprador passa a comprar, no papel, um terreno, e assume o custo e o risco de regularizar. Isso vira desconto no preço.

Inventário e partilha. A construção não averbada precisa ser regularizada para que a partilha descreva o imóvel real, o que atrasa o processo inteiro.

Seguro e garantia. Área não registrada é área que você não consegue demonstrar com documento oficial.

Na prática: o que mais trava a averbação

Obra diferente do projeto aprovado. Pavimento a mais, recuo invadido ou área de lazer coberta fora do projeto impedem o habite-se até a obra ser regularizada na prefeitura.

Área que não bate. A área construída do habite-se, do cadastro da prefeitura e do pedido de averbação precisa ser a mesma. Divergência gera exigência.

Débito da obra. A pendência de contribuições da construção aparece na hora de averbar. Obras feitas por conta própria, sem organização dos pagamentos, costumam esbarrar aqui.

Terreno com problema anterior. Se o próprio terreno tem área divergente ou falta de registro, a averbação da casa não resolve: primeiro vem a retificação ou outro caminho de regularização.

Construção muito antiga. Para obra concluída antes de 22 de novembro de 1966, a lei dispensa a prova de inexistência de débito (Lei nº 8.212/1991, art. 47, § 6º, c), mas a data precisa ser demonstrada.

Quando o problema não é averbação

• O terreno não está no seu nome. Averbar a casa exige ser o proprietário registrado. Se a posse é antiga e sem título, veja usucapião.
• O dono morreu. A regularização costuma andar junto com o inventário.
• A matrícula não existe ou está desatualizada. Comece pela matrícula.

Regras de habite-se são municipais e as de averbação têm complementos de cada tribunal. No Distrito Federal, confirme as exigências no órgão de licenciamento e no cartório da circunscrição.