SFH ou SFI: a diferença no financiamento imobiliário

A diferença em uma tabela

	SFH	SFI
Valor de avaliação do imóvel	Até R$ 2.250.000,00	Sem o teto do SFH
Custo efetivo máximo para o mutuário	12 % ao ano, incluindo juros, comissões e encargos	Sem esse limite regulatório
Finalidade	Imóvel residencial: aquisição, construção, reforma, ampliação, produção e material de construção	Crédito imobiliário em geral, residencial ou não
Uso do FGTS	Dentro das condições do SFH	Fora das condições do SFH
Base	Resolução CMN nº 4.676/2018, arts. 12 e 13	Lei nº 9.514/1997 e Resolução CMN nº 4.676/2018

O que é o SFH

O Sistema Financeiro da Habitação reúne os financiamentos habitacionais que as instituições do sistema contratam dentro de condições específicas. A Resolução CMN nº 4.676/2018, art. 12, lista as finalidades: aquisição de imóvel residencial novo, usado ou em construção, construção de residência (podendo incluir o terreno), reforma ou ampliação, produção de imóveis residenciais e compra de material de construção para lote próprio ou de posse regularizada.

As condições do art. 13 são as que dão identidade ao SFH: valor de avaliação até R$ 2.250.000,00 e custo efetivo máximo de 12 % ao ano, somando juros, comissões e outros encargos financeiros. O teto de valor foi atualizado pela Resolução CMN nº 5.255, de 10 de outubro de 2025; antes, era de R$ 1.500.000,00.

O que é o SFI

O Sistema de Financiamento Imobiliário, criado pela Lei nº 9.514/1997, é o enquadramento de mercado. Ele comporta imóvel de qualquer valor, residencial ou comercial, com as condições negociadas entre banco e cliente. A mesma lei criou a alienação fiduciária de imóvel, que hoje é a garantia usada nos dois sistemas.

Na prática, financiamento de imóvel acima do teto do SFH vai para condições de SFI.

Por que isso importa para quem vai financiar

FGTS. Quem pretende usar o saldo para entrada, amortização ou prestações precisa que a operação esteja nas condições do SFH. Imóvel avaliado acima do teto fica fora. Veja como usar o FGTS na compra.

Teto do custo. No SFH, o custo efetivo não pode passar de 12 % ao ano. No SFI, esse teto regulatório não existe, e a comparação entre propostas fica ainda mais importante. Compare pelo custo efetivo, não só pela taxa nominal.

Avaliação, não preço. O enquadramento olha o valor de avaliação do imóvel. Se a avaliação do banco sair diferente do preço combinado, o enquadramento pode mudar junto.

Na prática: onde a confusão acontece

Imóvel perto do teto. Um imóvel negociado um pouco abaixo de R$ 2,25 milhões pode ter avaliação acima, ou o contrário. Peça a avaliação antes de assinar compromisso de compra com prazo curto.

“SFH” usado como sinônimo de taxa baixa. O SFH limita o custo máximo; não garante a menor taxa. Duas propostas no SFH podem ter custos bem diferentes.

Seguro e tarifas fora da comparação. O custo efetivo inclui encargos. Comparar só juros esconde a diferença real entre bancos.

Continue por aqui

• Simulador de financiamento imobiliário, para ver prestação e juros em SAC ou PRICE.
• SAC x PRICE, para escolher a forma de amortizar.
• Alienação fiduciária, para entender a garantia que o banco registra na matrícula.

As regras de crédito mudam por resolução do CMN. Esta página foi conferida na norma em 14/09/2026.