Calculadora de ganho de capital na venda de imóvel

Como o ganho é apurado

Ganho = valor da venda − custo de aquisição − despesas da venda.

O custo de aquisição é o valor que consta na sua declaração de bens, não o valor de mercado da época. Benfeitorias comprovadas com nota fiscal e declaradas ao longo dos anos somam ao custo e reduzem o ganho. Comissão de corretagem paga por quem vende entra como despesa da venda.

Reforma sem nota e sem declaração não entra na conta, ainda que tenha sido feita.

As faixas do imposto

A alíquota é progressiva, e cada percentual incide só sobre a parcela do ganho dentro da faixa (Lei nº 8.981/1995, art. 21, na redação da Lei nº 13.259/2016):

Parcela do ganho	Alíquota
Até R$ 5.000.000,00	15 %
De R$ 5.000.000,01 a R$ 10.000.000,00	17,5 %
De R$ 10.000.000,01 a R$ 30.000.000,00	20 %
Acima de R$ 30.000.000,00	22,5 %

Na venda residencial comum, o ganho fica inteiro na primeira faixa, e o imposto é 15 % do ganho tributável. A calculadora aplica a tabela sozinha; você não precisa escolher a alíquota.

Isenções que merecem conferência antes de pagar

Único imóvel de até R$ 440.000,00. Isento o ganho na venda do único imóvel do titular, com valor de venda até R$ 440.000,00, se não houve outra alienação nos cinco anos anteriores (Lei nº 9.250/1995, art. 23).

Venda de residencial com compra de outro residencial em 180 dias. Isento o ganho quando o produto da venda é aplicado na compra de imóvel residencial no Brasil em até 180 dias do contrato de venda (Lei nº 11.196/2005, art. 39). Se aplicar só parte, a isenção é proporcional. Se comprar mais de um imóvel, vale só a parcela empregada em residenciais. Uma vez a cada cinco anos. Descumprida a condição, o imposto é cobrado com juros e multa.

Venda de pequeno valor. A isenção de bens de pequeno valor da Lei nº 9.250/1995, art. 22, é de R$ 35.000,00 por alienação no mês, o que raramente alcança imóvel.

A calculadora não aplica nenhuma dessas isenções automaticamente, porque todas dependem de fatos que ela não conhece: quantos imóveis você tem, o que vendeu nos últimos anos e o que vai comprar.

Fatores de redução para imóvel mais antigo

A Lei nº 11.196/2005, art. 40, manda multiplicar o ganho por dois fatores de redução, ligados ao tempo desde a aquisição:

• FR1 = 1 ÷ 1,0060^m1, com m1 igual aos meses entre a aquisição e novembro de 2005, mês da publicação da lei;
• FR2 = 1 ÷ 1,0035^m2, com m2 igual aos meses entre o mês seguinte à publicação, ou o mês da aquisição se posterior, e o mês da venda.

Para imóveis adquiridos até 1995 há ainda a regra do art. 18 da Lei nº 7.713/1988. Em imóvel comprado há muitos anos, a redução costuma ser grande e muda o imposto de forma relevante. O programa de apuração de ganhos de capital da Receita Federal aplica esses fatores a partir das datas.

Na prática: o que costuma dar errado na venda

Custo de aquisição subdeclarado. É comum encontrar imóvel declarado pelo valor da escritura antiga, bem abaixo do que foi pago. O ganho sai maior e o imposto também. Corrigir depois exige retificar declarações, com prova do pagamento.

Prazo dos 180 dias contado da data errada. O prazo corre da celebração do contrato de venda, e não da escritura nem do recebimento do último valor. Com compromisso de compra e venda assinado meses antes da escritura, o prazo já começou.

Benfeitorias sem nota. Ampliações e reformas feitas sem nota fiscal e sem declaração não reduzem o ganho. Quem pretende vender um dia deveria guardar notas e declarar.

Imposto esquecido. O recolhimento vence no mês seguinte ao recebimento. Quem deixa para a declaração anual paga com multa e juros.

Comissão tratada fora da conta. A corretagem paga pelo vendedor, com recibo ou nota, é despesa da venda e reduz o ganho.

Documentação que vale guardar

Escritura e registro da compra, comprovantes de pagamento, notas fiscais de benfeitorias declaradas, recibo ou nota da comissão de corretagem, o contrato de venda e, se for usar a isenção do art. 39, o contrato e o comprovante da compra do novo imóvel.

O programa da Receita Federal para apuração de ganhos de capital é a ferramenta oficial para o cálculo definitivo e para gerar o DARF.