Quanto custa vender um imóvel

Onde o dinheiro sai

Comissão de corretagem. Normalmente o maior item isolado, contratado como percentual sobre o valor da venda e devido quando o negócio se conclui.

Certidões. O comprador e o cartório vão exigir certidões pessoais dos vendedores e do imóvel. O ônus costuma ser do vendedor.

Quitação de pendências. IPTU, condomínio, financiamento em aberto e qualquer ônus registrado na matrícula precisam ser liquidados ou baixados antes da transferência.

Regularização. Construção não averbada, ampliação sem habite-se e divergência de área viram custo do vendedor ou desconto no preço.

Imposto sobre o ganho de capital. Incide sobre a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição corrigido, quando não há isenção aplicável.

O ganho de capital merece atenção antes de fechar

O imposto federal sobre o ganho não incide sobre o preço da venda, e sim sobre o lucro apurado. O custo de aquisição pode ser acrescido de benfeitorias comprovadas por nota fiscal, o que reduz a base.

Existem hipóteses legais de isenção e de redução, ligadas a fatores como o tempo de propriedade, o valor do imóvel, o fato de ser o único bem do vendedor e o reinvestimento do produto da venda em outro imóvel residencial dentro de um prazo definido em lei. Cada uma tem requisitos próprios e prazos rígidos.

Como as regras e os limites mudam por norma federal, confirme o enquadramento com a Receita Federal ou com um contador antes de assinar. Descobrir a incidência depois de gastar o dinheiro é o pior cenário possível.

O tempo também é custo

Enquanto o imóvel não vende, o proprietário continua pagando condomínio, IPTU, manutenção e, se houver, parcela de financiamento.

Um imóvel anunciado acima do mercado por vários meses costuma ser vendido, no fim, por valor próximo ao que teria saído no começo, com todos esses meses de custo acumulado no caminho. Anunciar caro para negociar depois raramente compensa.

Reforma antes de vender

Reforma pesada de cozinha ou banheiro tende a não devolver o valor investido, porque o comprador desconta o gosto pessoal do vendedor.

O que costuma pagar é o oposto: pintura, reparo de vazamento, troca de peças quebradas, limpeza pesada e boas fotos. São gastos pequenos que removem objeções e encurtam o tempo de anúncio, e é o tempo de anúncio que consome o líquido do vendedor.