Leilão de imóveis: judicial e extrajudicial, regras e riscos

Dois leilões, duas lógicas

Judicial. Acontece dentro de um processo de execução: um credor cobra uma dívida e o imóvel penhorado é vendido pelo juiz, por leiloeiro público (Código de Processo Civil, arts. 879 a 903).

Extrajudicial. Acontece fora do Judiciário, quando o imóvel foi dado em alienação fiduciária e o devedor não pagou. O credor consolida a propriedade no Registro de Imóveis e leva o imóvel a leilão (Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27). É a origem da maioria dos imóveis de banco em leilão.

O leilão extrajudicial, passo a passo

1. O devedor é intimado e não paga em 15 dias; a propriedade é consolidada em nome do credor (art. 26).
2. Em até 60 dias do registro da consolidação, o credor promove o primeiro leilão (art. 27).
3. No primeiro leilão, o lance precisa alcançar o valor do imóvel fixado no contrato, ou a base de cálculo do ITBI se for maior (arts. 24, VI e parágrafo único, e 27, § 1º).
4. Sem lance suficiente, há segundo leilão nos 15 dias seguintes. Nele vale o maior lance igual ou superior à dívida, despesas, seguro, tributos e condomínio. Nas operações em geral, o credor pode, a seu critério, aceitar lance de pelo menos metade da avaliação (art. 27, § 2º).
5. Até o segundo leilão, o antigo devedor tem preferência para recomprar pagando dívida e despesas (art. 27, § 2º-B).
6. Os leilões e os editais podem ser eletrônicos (art. 27, § 10).

Quem arremata pode pedir reintegração de posse, concedida liminarmente para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação (art. 30).

O leilão judicial, passo a passo

1. Edital publicado pelo menos 5 dias antes, com descrição do imóvel, matrícula, avaliação, preço mínimo, condições de pagamento e menção a ônus, recurso ou processo pendente (CPC, arts. 886 e 887).
2. Cientificação, com antecedência mínima de 5 dias, do executado, de coproprietários e de credores com garantia sobre o bem (art. 889).
3. Lance acima do mínimo do edital; sem mínimo fixado, a partir de 50 % da avaliação (art. 891).
4. Pagamento imediato, salvo decisão diferente do juiz, ou proposta parcelada nas condições do art. 895.
5. Auto de arrematação assinado: a arrematação fica perfeita e irretratável, com possibilidade de questionamento em até 10 dias nas hipóteses do art. 903, § 1º.
6. Carta de arrematação, com prova do pagamento do imposto de transmissão e indicação de ônus, e mandado de imissão na posse (art. 901).

Na prática: o que eu verificaria antes de dar lance

A matrícula atualizada, não só o edital. Penhoras, indisponibilidades, hipotecas e outras alienações aparecem ali. No judicial, o edital deve mencionar ônus; no extrajudicial, constrições sobre os direitos do devedor não impedem a venda, e os titulares passam a ter direito à sobra (Lei nº 9.514/1997, art. 27, §§ 11 e 12). Leia com calma o que continua valendo depois da compra.

Ocupação. Imóvel ocupado significa tempo e custo de desocupação. A lei garante a reintegração ou a imissão na posse, mas o prazo real depende do caso e da comarca.

Dívidas que acompanham o imóvel. Condomínio e IPTU em atraso podem pesar. Pergunte ao leiloeiro e leia o edital sobre quem responde por eles antes de dar lance; a regra muda conforme o edital e o tipo de leilão.

Custos além do lance. Comissão do leiloeiro, ITBI, registro, eventual reforma e o período sem uso do imóvel. Some tudo antes de comparar com o preço de mercado; as calculadoras de ITBI e de escritura e registro ajudam.

Visitação. Muitos imóveis de leilão não podem ser visitados por dentro. Estime o pior cenário de reforma, não o melhor.

Financiamento. Nem todo leilão aceita financiamento, e quando aceita o prazo para aprovação costuma ser curto. Tenha a aprovação antes, ou compre só com o dinheiro disponível.

Regularidade documental. Área divergente, construção não averbada e pendência de habite-se continuam com o imóvel. Veja habite-se e averbação de construção.

Leilão tem prazo curto e pouco espaço para desistência. Em compra de valor relevante, a leitura do edital e da matrícula por advogado antes do lance custa pouco perto do risco.