Documentos da usucapião: o que normalmente é pedido

Antes de juntar papel: o documento que organiza os outros

Comece pela certidão da matrícula do imóvel, ou pela certidão de que a área não tem registro. Ela diz em nome de quem está o imóvel, quais ônus existem e qual é a descrição oficial. Sem ela, planta, ata e requerimento podem descrever um imóvel que não é o do registro.

Peça também as certidões das matrículas dos imóveis vizinhos. Os titulares delas assinam a planta ou são notificados.

1. Documentos da posse

São os que contam a história do tempo e do jeito da ocupação. Quanto mais antigos, variados e contínuos, melhor.

• Contrato, recibo de compra, cessão de direitos, promessa de compra e venda ou escritura não registrada, se houver (o chamado justo título).
• Carnês de IPTU ou ITR, contas de água, luz, gás e telefone no endereço, em nome do possuidor.
• Correspondências, notas fiscais de material de construção, alvarás e projetos de obra.
• Fotografias datadas de construções, reformas e uso do imóvel.
• Documentos dos possuidores anteriores, quando o tempo deles for somado: contratos de cessão, inventário, partilha.
• Nomes e contatos de testemunhas que conhecem a ocupação.

Na via extrajudicial, a ata notarial reúne e descreve essa prova e registra os depoimentos. Ela não pode se apoiar só nas declarações do requerente (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 402, § 2º).

2. Documentos do imóvel

• Certidão da matrícula ou transcrição, ou certidão negativa de registro da área.
• Certidões das matrículas dos confinantes.
• Certidão da prefeitura ou do Incra sobre a natureza urbana ou rural, expedida até 30 dias antes do requerimento (art. 401, VIII).
• Para imóvel rural: inscrição no Cadastro Ambiental Rural, CCIR quitado e, conforme a área, certificação do georreferenciamento pelo Incra, exigidos para o registro (art. 416).
• Espelho do cadastro municipal, se o imóvel tiver inscrição fiscal.

3. Planta e memorial descritivo

Assinados por profissional legalmente habilitado, com anotação ou registro de responsabilidade técnica, e pelos titulares de direitos na matrícula do imóvel e dos confinantes (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A, II).

As assinaturas lançadas na planta e no memorial precisam de firma reconhecida (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 401, § 6º).

A planta é dispensada quando o imóvel é unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído: basta citar a descrição da matrícula (art. 401, § 5º).

4. Certidões dos distribuidores

Certidões negativas da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local do imóvel, dos últimos 30 dias, em nome (art. 401, IV):

• do requerente e do cônjuge ou companheiro;
• do proprietário registrado e do cônjuge ou companheiro;
• dos possuidores anteriores cujo tempo foi somado, e dos respectivos cônjuges ou companheiros.

Elas servem para mostrar que não existe ação que caracterize oposição à posse.

5. Documentos pessoais e de representação

• Documento de identidade, CPF, comprovante de estado civil e de endereço do requerente e do cônjuge ou companheiro.
• Procuração ao advogado com poderes especiais, dada pelo requerente e pelo cônjuge ou companheiro, ou declaração que outorga a representação ao defensor público (art. 401, VI e VII). O consentimento do cônjuge é dispensado no regime de separação absoluta de bens (§ 4º).
• Se algum titular da matrícula morreu, os herdeiros podem assinar a planta apresentando escritura declaratória de únicos herdeiros com nomeação de inventariante (art. 409).

Não é checklist universal

A lista acima sai da Lei de Registros Públicos e do Provimento CNJ nº 149/2023, que valem em todo o país. Os tribunais de cada estado e do DF editam normas complementares, e cada cartório pode pedir diligências para esclarecer dúvida. Na via judicial, o juiz decide quais provas são necessárias.

Na prática: o que costuma travar

Cadeia de posse com buraco. Dez anos bem documentados e três anos sem nada no meio. Vale procurar provas daquele período antes de protocolar: contas antigas, matrícula escolar dos filhos no endereço, cadastros de saúde.

Documento em nome de outra pessoa. Contas no nome do antigo morador ou de parente precisam de explicação e, se for o caso, de documento que ligue as posses.

Área do contrato diferente da área ocupada. Comum em lotes antigos e chácaras. A planta tem de refletir a ocupação real, e a diferença precisa ser explicada.

Casamento ou união não informados. Cônjuge ou companheiro do requerente e do proprietário registrado entram nas certidões e nas notificações. Omitir gera exigência.

Cadastro fiscal que não bate com a matrícula. Endereço, área e inscrição diferentes entre prefeitura e cartório são frequentes e precisam ser conciliados no memorial.