Usucapião extrajudicial: como funciona no cartório

Onde o pedido é feito

No ofício de registro de imóveis da circunscrição onde está o imóvel, ou a maior parte dele (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 399). A ata notarial é lavrada por tabelião de notas do município do imóvel (art. 402).

O pedido pode abranger a propriedade e outros direitos reais passíveis de usucapião. Bens públicos ficam fora também por esta via.

O que o requerimento precisa trazer

O requerimento é assinado por advogado ou defensor público e segue, no que couber, os requisitos de uma petição inicial. Ele indica, entre outros pontos (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 400):

• a modalidade de usucapião e a sua base legal;
• a origem e as características da posse, as construções e benfeitorias, com as datas;
• os possuidores anteriores cujo tempo foi somado;
• a matrícula ou transcrição onde a área está, ou a informação de que ela não está matriculada;
• o valor atribuído ao imóvel.

A lista de documentos está na página de documentos da usucapião.

O caminho do pedido, passo a passo

1. Ata notarial. O tabelião registra o tempo e as características da posse, com depoimentos, imagens e diligências no imóvel. Ela não pode se basear só no que o requerente declara, e o tabelião deve alertar que declaração falsa é crime (art. 402).
2. Protocolo e autuação. O registrador autua o pedido e a prenotação fica prorrogada até a decisão (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A, § 1º).
3. Notificação de quem não assinou a planta. Titulares de direitos na matrícula do imóvel e dos confinantes são notificados para consentir em 15 dias; o silêncio vale como concordância. Não encontrados, são notificados por edital publicado duas vezes (§§ 2º e 13).
4. Ciência aos entes públicos. União, estado, Distrito Federal e município recebem aviso para se manifestar em 15 dias (§ 3º). Qualquer ressalva ou oposição deles encerra o procedimento extrajudicial e o caso vai para a Justiça (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 412, § 3º).
5. Edital para terceiros. Publicado para dar ciência a interessados, que podem se manifestar em 15 dias (§ 4º; art. 413).
6. Diligências. O registrador pode pedir esclarecimentos. Faltando prova documental da posse, ela pode ser feita por justificação administrativa no próprio cartório (§§ 5º e 15).
7. Decisão. Documentação em ordem e sem impugnação: nota de deferimento e registro (art. 419). Documentação insuficiente: nota de devolução fundamentada, que pode ser questionada em 15 dias ou por suscitação de dúvida (art. 414).

Condomínio, prédio e confinantes

Quando o imóvel é unidade autônoma de condomínio edilício regularmente constituído e com construção averbada, basta a anuência do síndico (art. 403; Lei nº 6.015/1973, art. 216-A, § 11). Se o condomínio existe só de fato, sem incorporação registrada ou construção averbada, a anuência exigida é de todos os titulares da matrícula (art. 404).

Se o imóvel já tem matrícula com descrição precisa e a área pedida coincide exatamente com ela, a notificação dos confrontantes fica dispensada (art. 407, § 10).

O que o cartório não faz

O registrador não decide conflito. Ele tenta conciliar, e se a impugnação persistir, entrega os autos com relatório para que o requerente siga pela via judicial (art. 415).

O reconhecimento no cartório também não apaga restrições administrativas nem gravames judiciais já inscritos: o cancelamento é pedido à autoridade que os determinou (art. 418).

Na prática: o que mais gera exigência

Planta sem assinatura de confinante que se sabe que não vai assinar. O pedido anda, mas a notificação vira ponto de impugnação. Conversar antes com os vizinhos costuma poupar meses.

Ata notarial genérica. Ata que só repete o que o requerente diz, sem testemunhas, fotos, contas antigas ou visita ao imóvel, é a mais devolvida.

Área divergente. Medidas da planta diferentes da matrícula, sem explicação técnica, levam a diligência. O profissional que faz a planta precisa conhecer a matrícula e as matrículas vizinhas.

Contrato de gaveta sem justificativa. Quando existe relação com o titular registral, o Provimento pede prova de quitação e a justificativa de por que a escritura não foi feita, para evitar uso da usucapião como forma de escapar da escritura e do imposto (art. 410).

Imóvel rural sem cadastros. Sem CAR, CCIR e, conforme a área, certificação do georreferenciamento, o registro não sai (art. 416).

Quando a via judicial é o caminho natural

• Há conflito conhecido com o proprietário registrado, herdeiros ou vizinhos.
• O imóvel pode ser público, ou algum ente público já se manifestou contra.
• A posse depende de prova testemunhal extensa, difícil de reunir numa ata.
• A modalidade é a coletiva urbana, que o Estatuto da Cidade manda declarar por sentença.

Na Justiça, os confinantes são citados pessoalmente, salvo quando o imóvel é unidade autônoma de prédio em condomínio, e há publicação de edital (Código de Processo Civil, arts. 246, § 3º, e 259, I).

As duas vias conversam: é possível suspender a ação por 30 dias ou desistir dela para seguir no cartório, aproveitando as provas já produzidas (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 399, §§ 2º e 3º).