Garantias de locação: caução, fiador e seguro-fiança

As modalidades admitidas

Caução. Pode ser em dinheiro, em bens móveis ou em bens imóveis. A caução em dinheiro tem teto legal, equivalente a três meses de aluguel, e deve ser depositada em caderneta de poupança em favor do inquilino. Caução em imóvel exige averbação na matrícula.

Fiança. Um terceiro assume a responsabilidade pelo débito. Costuma exigir que o fiador seja proprietário de imóvel na mesma praça e livre de ônus.

Seguro de fiança locatícia. Uma seguradora garante o pagamento mediante prêmio anual pago pelo inquilino.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Modalidade prevista em lei, de uso restrito na prática do mercado residencial.

Comparação prática

Garantia	Custo para o inquilino	Exigência principal	Devolução
Caução em dinheiro	Imobiliza capital	Ter o valor disponível	Ao fim da locação, com rendimentos
Fiador	Nenhum custo direto	Encontrar quem aceite e se enquadre	Não se aplica
Seguro-fiança	Prêmio anual	Aprovação em análise de crédito	Não há devolução
Cessão de quotas	Imobiliza aplicação	Fundo com previsão contratual	Liberação ao fim

A escolha depende de quem tem o quê. Quem tem capital parado e não tem fiador prefere caução. Quem não tem nem um nem outro recorre ao seguro. Quem tem parente proprietário disposto a assinar usa a fiança, que é a mais barata.

Como o comparador calcula o custo de cada garantia

O comparador acima mede todas as garantias no mesmo período, o prazo do contrato, e sem sinistro. A caução volta com o rendimento da poupança, então o custo dela é só o que o dinheiro renderia a mais em outra aplicação que você informar; sem esse rendimento alternativo, o custo direto é zero. O seguro-fiança é um prêmio anual que não volta: o custo é o prêmio vezes os anos do contrato. O fiador custa o que você gastar com documentos e cartório. O título de capitalização, oferecido pelo mercado como forma de caução, custa a parte que não é devolvida mais o rendimento que o dinheiro deixou de ter.

O resultado aponta a garantia mais barata entre as que você conseguiu cotar. Ele não decide sozinho: fiador envolve um terceiro, seguro-fiança depende de aprovação de crédito e caução exige o dinheiro no ato.

O que cada uma cobre de fato

Caução em dinheiro cobre até o valor depositado. Se o débito ultrapassar, o proprietário precisa cobrar judicialmente o restante.

Fiança pode ser ilimitada, dependendo da redação. Fiador que assina renunciando ao benefício de ordem responde diretamente, sem que o credor precise executar primeiro o inquilino. Fiador também costuma responder até a efetiva devolução das chaves, mesmo depois de encerrado o prazo do contrato, quando há cláusula nesse sentido.

Seguro-fiança cobre o que está na apólice. Aluguel e encargos quase sempre. Danos ao imóvel, multa contratual e pintura dependem da cobertura contratada.

Cuidados na contratação

Verifique se a garantia está descrita no contrato com a mesma modalidade que foi efetivamente prestada.

Fiador casado normalmente exige anuência do cônjuge, sob pena de a fiança ser questionada.

Se a locação for renovada ou prorrogada, confirme se o fiador concordou em permanecer. A exoneração do fiador segue regra própria e produz efeitos a partir de notificação.

Em caso de caução, exija comprovante do depósito em poupança. Valor retido em conta da imobiliária, sem essa formalização, gera disputa na devolução.

No fim da locação

A devolução da garantia depende da vistoria de saída comparada com a de entrada. Sem vistoria inicial documentada, com fotos e descrição do estado de cada ambiente, a discussão sobre desgaste natural e dano fica sem parâmetro.

Desgaste pelo uso normal é do proprietário. Dano é do inquilino. A vistoria é o que separa os dois.