Regularização de imóvel: quando é necessária e como fazer

As situações mais comuns

Construção não averbada. O imóvel tem registro, mas a edificação não consta da matrícula. A regularização passa pelo habite-se e pela averbação da construção.

Área divergente. A metragem registrada não corresponde à realidade. Corrige-se por retificação de área, administrativa ou judicial conforme o caso.

Contrato de gaveta. A posse foi transferida por instrumento particular sem registro. Quem consta da matrícula continua sendo o proprietário para todos os efeitos.

Posse sem título. Ocupação prolongada, como dono, sem documento de propriedade. A via costuma ser a usucapião, que pode ser pedida na Justiça ou, sem conflito, direto no Registro de Imóveis. A triagem mostra quais modalidades merecem análise.

Na prática: o problema certo para o caminho certo

O erro mais caro em regularização é escolher o procedimento antes de entender o problema.

Construção sem averbação não se resolve com usucapião. Se o terreno já está no seu nome, o que falta é averbar a obra. Usucapião serve para quem não é o dono registrado.

Contrato de gaveta com vendedor localizável. Quando quem vendeu, ou os herdeiros dele, podem assinar, a escritura costuma ser o caminho mais direto. Usar usucapião só para evitar escritura e imposto é o desvio que o Provimento CNJ nº 149/2023 manda o cartório barrar.

Imóvel em inventário que nunca foi aberto. Se o problema é a herança, o caminho passa pelo inventário, não pela usucapião de um herdeiro contra os outros, salvo situações muito específicas que precisam de advogado.

Divergência de área em imóvel registrado. Retificação de área, com planta e anuência dos vizinhos, resolve sem discutir posse.

Loteamento irregular. A regularização costuma depender do poder público e do parcelamento como um todo. Pedidos individuais esbarram na situação do loteamento.

Loteamento irregular. O parcelamento do solo não foi aprovado. É a situação mais complexa, porque depende de regularização coletiva pelo poder público.

Por que regularizar

Imóvel irregular não financia. Bancos exigem matrícula regular e edificação averbada.

Ele também tem valor de mercado menor, porque o comprador assume o custo e o risco de regularizar.

Em inventário e partilha, imóvel irregular trava o processo inteiro.

E o mais importante: sem registro, não há propriedade. Quem tem apenas contrato particular está exposto a penhora, dívida e disputa envolvendo quem consta da matrícula.

Por onde começar

Peça a certidão de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis da circunscrição. Ela mostra a situação real, não a que se imagina.

A partir dela é possível identificar o que falta: averbação, retificação, escritura ou ação própria.

Custo e prazo

Variam muito conforme a situação e a localidade. Envolvem emolumentos de cartório, tributos de transmissão quando aplicável, taxas administrativas e, em alguns casos, honorários profissionais.

Nenhum desses valores é padronizado nacionalmente. Confirme na fonte da sua região antes de estimar.