Inventário e herança de imóvel: caminhos, ITCMD e registro

O que acontece com o imóvel quando o dono morre

Aberta a sucessão, a herança se transmite desde logo aos herdeiros (Código Civil, art. 1.784). Mas ela é tratada como um todo único até a partilha: os herdeiros são coproprietários de tudo, em conjunto, pelas regras do condomínio (art. 1.791).

Isso explica por que nenhum herdeiro sozinho consegue vender “a parte dele” do apartamento como se fosse um imóvel separado, e por que o banco não financia a compra de imóvel de espólio sem a partilha registrada ou autorização adequada.

A ordem de quem herda, sem testamento, é a do Código Civil, art. 1.829: descendentes em concorrência com o cônjuge, conforme o regime de bens; ascendentes em concorrência com o cônjuge; cônjuge; colaterais.

Os caminhos do inventário

Caminho	Quando cabe	Base
Escritura pública em cartório	Todos capazes e concordes, com advogado ou defensor público	CPC, art. 610, §§ 1º e 2º
Cartório com herdeiro menor ou incapaz	Quinhão pago em parte ideal de cada bem, sem ato de disposição, com manifestação favorável do Ministério Público	Resolução CNJ nº 35/2007, art. 12-A
Cartório com testamento	Com autorização do juízo sucessório em sentença transitada em julgado e demais requisitos	Resolução CNJ nº 35/2007, art. 12-B
Arrolamento sumário (judicial)	Partilha amigável entre capazes, homologada de plano	CPC, arts. 659 a 663
Arrolamento comum (judicial)	Bens do espólio de até 1.000 salários mínimos	CPC, art. 664
Inventário judicial	Conflito entre herdeiros e demais casos	CPC, arts. 610 e seguintes

A escritura de inventário e partilha não depende de homologação judicial e serve para o registro imobiliário (Resolução CNJ nº 35/2007, art. 3º). A escolha do tabelião é livre (art. 1º).

Desde a Resolução CNJ nº 695, de 26 de agosto de 2026, a lavratura da escritura não depende de comprovar antes o pagamento do ITCMD; o tabelião registra a ciência das partes sobre o imposto e comunica o fisco quando ele não foi recolhido (Resolução CNJ nº 35/2007, art. 15).

Do inventário à matrícula

Terminado o inventário, o título (escritura de partilha, formal de partilha ou carta de adjudicação) é levado ao Registro de Imóveis. Só com esse registro o imóvel passa, na matrícula, para o nome de cada herdeiro, na fração que coube a ele.

Pular esse passo é comum e caro: anos depois, a venda esbarra num imóvel ainda em nome de quem morreu.

O imposto: ITCMD

O imposto sobre transmissão causa mortis de imóvel é do estado da situação do imóvel (Constituição, art. 155, § 1º, I) e deve ser progressivo em razão do valor do quinhão (art. 155, § 1º, VI, incluído pela Emenda Constitucional nº 132/2023). Alíquotas, base de cálculo, isenções, prazos e multa por atraso estão na lei de cada estado e do Distrito Federal.

No arrolamento judicial, o imposto é lançado administrativamente pelo fisco, que não fica preso ao valor que os herdeiros atribuíram aos bens (CPC, art. 662, § 2º).

Na prática: o que costuma travar a partilha do imóvel

Construção não averbada. A partilha precisa descrever o imóvel real. Casa sem averbação atrasa tudo; veja habite-se e averbação.

Imóvel que ainda estava em nome de outra pessoa. Contrato de gaveta do falecido, escritura nunca registrada ou inventário antigo não feito. Primeiro se resolve a cadeia, depois a partilha.

Financiamento em andamento. Imóvel com alienação fiduciária precisa de tratamento com o credor e, conforme o contrato, pode haver seguro que quite o saldo. Confira a apólice antes de dividir a dívida entre herdeiros.

Herdeiro que não aparece ou não concorda. A via extrajudicial exige consenso. Sem ele, o caminho é judicial.

Venda antes da partilha. Vender imóvel do espólio exige a participação de todos e, conforme o caso, autorização judicial. A cessão de direitos hereditários existe, mas precisa ser bem feita para não criar um problema para quem compra.

Cônjuges dos herdeiros. Renúncia ou partilha que importe transmissão exige a presença do cônjuge do herdeiro, salvo separação absoluta de bens (Resolução CNJ nº 35/2007, art. 17).

Continue por aqui

• Matrícula do imóvel, para conferir em nome de quem o imóvel está.
• Escritura ou registro, para entender por que a partilha precisa ir ao Registro de Imóveis.
• Ganho de capital na venda, se os herdeiros forem vender depois.

Sucessão envolve direito de família, tributos estaduais e registro. Procure advogado ou a Defensoria Pública antes de decidir o caminho.