Permuta de imóveis: IR, ITBI, escritura e registro

O que esta página responde

Explica o tratamento federal do ganho de capital na permuta de imóveis (com e sem torna) e o que fica municipal/distrital (ITBI, escritura e registro). Não calcula um valor universal de impostos e emolumentos: isso depende do município, do cartório e do número de atos.

Permuta sem torna

Segundo a Receita Federal, a permuta de unidades imobiliárias sem recebimento de diferença em dinheiro está entre as operações em que não há obrigação de pagar imposto sobre o ganho de capital. Nas operações feitas por contrato particular, a permuta só se configura se a escritura pública, quando lavrada, for de permuta.

Em termos práticos: você troca um imóvel por outro, sem volta de dinheiro. O custo de aquisição do bem recebido, na declaração, segue a lógica da Receita para a permuta (não “reavalia” o patrimônio pelo valor de mercado na troca).

Permuta com torna

Quando há torna (diferença paga em dinheiro), a Receita orienta que o ganho de capital seja apurado em relação à torna, não sobre o valor de mercado integral dos imóveis. A apuração concreta passa pelo programa GCAP e pelas regras vigentes na data da operação.

ITBI

O ITBI é tributo municipal (ou distrital, no DF). A base, a alíquota, as isenções e o momento do fato gerador vêm da lei local. Em muitos municípios a permuta gera ITBI sobre cada transmissão ou sobre a torna — não dá para embutir uma alíquota nacional.

No Distrito Federal, use a experiência específica de ITBI/custos de aquisição, e confirme no órgão local se a operação de permuta tem tratamento distinto no seu caso.

Escritura e registro

A escritura pública de permuta e o registro na matrícula seguem a Lei de Registros Públicos e as tabelas de emolumentos do Estado. Quantidade de atos, averbação de ônus e eventuais atos acessórios mudam o total. Por isso esta página não devolve um “custo cartorário padrão”.

O que fazer a seguir

1. Confirme se a operação será lavrada como permuta (e não como duas compras e vendas).
2. Separe se há torna e quem a recebe.
3. Consulte a Receita (GCAP) para o IR da pessoa física.
4. Consulte o município/DF para o ITBI e o cartório para emolumentos.
5. Se for compra com financiamento no DF, a calculadora de custos de aquisição cobre ITBI, escritura e registros daquele cenário — não o da permuta pura.

Limitações honestas

Não há calculadora universal de permuta neste portal. Inventar alíquota de ITBI ou faixa de emolumentos “média nacional” seria número sem fonte. O guia aponta a regra oficial e as ferramentas certas para cada pedaço.